房地产开发用地的取得方式

房地产开发用地，严格限制在城市里的国有土地上进行，这是一项基本原则。实践中，房地产开发商取得城市国有土地的开发权主要有以下四种方式：
　　1?通过出让方式获得。即在一级土地市场，以开发商作为一方主体，以国家作为另一方主体，通过签订土地使用权出让合同并交付地价款获得土地使用权。
　　2?通过转让方式获得土地使用权。有一些开发商，无法从房地产一级市场中获得土地，只有通过转让这种方式获得土地使用权。土地的转让要符合一定的条件，严禁地皮倒卖。
　　3?通过划拨方式获得土地使用权。我国以前绝大多数土地占用单位，都是通过划拨方式获得土地使用权的，这些以划拨方式获得的土地使用权，要进入房地产市场，必须符合两个条件：一是政府要批准；二是要补交地价款（即土地出让金）。否则禁止入市。
　　4?通过审批转用和征用获得的集体土地使用权。法律规定集体所有土地不能直接进入房地产开发用地市场。因此，必须首先通过有权批准机关审批准予将农用地转为非农用地，再由国家征用，将集体所有土地变为国有土地，然后再由国家出让给房地产开发商。集体所有土地被征用后，其所有权的主体已由集体变更为国家，在这种情况下土地的出让，其实质是国有土地使用权出让。
　　特别需要注意，农村的土地主要用于耕作，非经批准转用不得征用；非经征用不得从事房地产开发。宅基地也不允许进入房地产市场。因此，房地产开发用地限于城市土地，与我国保护耕地的政策是一致的。