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城市更新、城中村改造、棚户区改造、腾退、合村并居跟拆迁有什么区别?

文章来源: 北京拆迁律师网
发布日期:2022-03-29
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  城市更新、城中村改造、棚户区改造、腾退、合村并居……不得不说,在征地拆迁中,各种花样繁多的拆迁名目令人眼花缭乱。

  城市更新、城中村改造、棚户区改造、腾退、合村并居属于拆迁吗?

  这几类项目跟拆迁有什么区别吗?

  补偿的金额和方式是不是有差异?

  今天,我们就来看看这几个名词有什么异同。

城市更新、城中村改造、棚户区改造、腾退、合村并居跟拆迁有什么区别?

  1.城市更新

  定义

  “十四五”规划纲要提出,加快转变城市发展方式,统筹城市规划建设管理,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升。

  作为全国开展城市更新试点前沿阵地的深圳市,于2021年3月发布了《深圳经济特区城市更新条例》。其中对城市更新的最新定义为“本条例所称城市更新,是指对城市建成区内具有下列情形之一(即需要城市更新的若干情形)的区域,根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动”。一般来说,城市更新包含旧城改造,棚户区改造,综合整治。

  补偿标准:

  城市更新作为一个“上位概念”,涵盖了城镇老旧小区改造和棚户区改造,也包括了协议搬迁和房屋征收等性质截然不同的行为模式。

  如果是以征收的模式,城市更新项目可选择的补偿方式一般有三种,即货币补偿、产权置换、货币补偿和产权置换相结合的方式。业主可自由选择补偿方式进行协商补偿。

城市更新、城中村改造、棚户区改造、腾退、合村并居跟拆迁有什么区别?

  2.城中村改造

  定义

  城中村是指农村村落在城市化进程中,由于全部或大部分耕地被征用,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区,亦称为“都市里的村庄”。城中村的土地性质依旧为集体土地(或部分为国有土地)。

  补偿标准:

  城中村虽然在城市规划区内,但是其土地性质仍然是集体土地。那么对于城中村的房屋,拆迁是按集体土地征收补偿,还是按国有土地上的房屋进行征收补偿?

  《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条明确规定,如果房屋所在的集体土地已经被纳入城市规划区,土地权利人是可以请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的。即,对被征收房屋价值的补偿标准可以参考周边类似房屋的市场价格。

  结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,城中村拆迁时,被征收人可以选择的补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换。

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  3.棚户区改造

  定义

  关于棚户区的概念,法律并没有统一的规定,我们可以参照一下《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》:本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。

  从定义上看,棚户区的特点主要是,地理位置处于城市中心地区,但是房子简陋,居住拥挤,功能差、居住环境差。

  补偿标准:

  因为棚户区地理位置的特殊性,决定了棚户区同时存在集体土地和国有土地两种性质的土地。

  棚户区内国有土地上房屋征收的补偿标准:

  货币补偿:

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

  第十九条的规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  产权置换:

  法律规定的标准是拆一还一。即拆一平米就补偿一平米。对于棚户区改造,一般首先考虑的应该是原地回迁。

  棚户区内集体土地上房屋土地补偿标准:

  1、选择宅基地迁建安置,另补偿房屋重建成本价。

  2、纯货币补偿,补偿标准为房屋重建成本价加上宅基地的地价。

  3、产权置换,最低以相同地段按面积1:1的标准进行安置。

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  4.腾退

  定义

  一般指的是在集体土地所在的村或乡的主导下,由被腾退人(村民)与村委会签订腾退安置补偿协议以后,村委会将被腾退人拥有的房屋和土地收回的行为。

  补偿标准:

  腾退所依据的法律规范可谓五花八门,包括《村民委员会组织法》《文物保护法》和各种环境保护类法规等等。由于《村民委员会组织法》的相关规定并没有赋予村民会议决定宅基地和房屋腾退的权限,因此,与具有行政强制性的征收拆迁相比,腾退其实是不具有强制性的,而是由具有平等地位的村委会与村民经协商进行搬迁的过程。这类项目实施起来“自由度”较高,往往引入村民自治、帮拆等特征,且补偿数额总体偏低。

  实践中,腾退项目多是村委会组织实施的。从本质上来看,腾退更像是协议拆迁,补偿标准是双方协商一致后确定的。因此,村民如果与村委会无法协商至满意的补偿标准,是可以选择不拆的,且村委会无权进行强拆。

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  5.合村并居

  定义

  合村并居也叫合村并镇,简单地说,就是“农民上楼”,拆掉农村的旧房子,让农民去住城里的那种楼房社区。

  补偿标准:

  合村并居的补偿可以参照《土地管理法》中的规定:“征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”对农民来说,合村并居代价高昂,一定要有足额的补偿才可充分保障农民的权益。

  1. 宅基地迁建安置。重新划一块宅基地,另外补偿房屋的重建成本价。但是这个方式对于大部分省市的合村并居项目来说可以排除了,因为合村并居的目的就是让农民“上楼”,对宅基地进行复垦。

  2. 货币补偿。宅基地的地价+房屋的重建成本价,再补偿装饰装修、搬迁等费用。

  3.房屋置换。按照面积至少1:1的比例进行安置。

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