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《上海市集体土地房屋征收补偿条例》实施明确了集体土地上房屋拆迁补偿计算方式

文章来源: 北京拆迁律师网
发布日期:2021-12-02
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  现行法律、行政法规没有明确规定集体土地房屋拆迁补偿的计算方法,《土地管理法》和《土地管理法实施条例》只对拆迁补偿标准作出了原则性规定。《土地管理法》第四十八条确立了集体土地房屋拆迁补偿的基本原则:

《上海市集体土地房屋征收补偿条例》实施明确了集体土地上房屋拆迁补偿计算方式

  (1)公平补偿。

  (2)生活水平不降低,长远生计有保障。

  (3)先补偿后搬迁。

  (4)补偿方式有三种:

  ①重新安排宅基地建房。

  ②给予安置房。

  ③货币补偿

  这一原则性规定在实践中给出了不同的解释,也导致了拆迁补偿标准的混乱。

  自2021年10月1日起,上海市开始实施新的《上海市集体土地房屋征收补偿条例》,明确了集体土地房屋拆迁补偿的计算公式,并以土地使用权的市场价值为计算依据。

《上海市集体土地房屋征收补偿条例》实施明确了集体土地上房屋拆迁补偿计算方式

  集体土地宅基地房屋拆迁补偿计算公式

  《上海市集体土地房屋征收补偿规定》第十四条明确规定了宅基地房屋拆迁补偿计算公式:

  被征地村或者村民组建制撤销的,可以选择货币补偿或者产权房改造。

  货币补偿金额的计算公式如下:(房屋建筑安全重置结合成新单价+同区域新建商品房每平方米土地使用权基价+价格补贴)×房屋建筑面积。

  该计算公式明确了集体土地宅基地房屋货币补偿的计算方法,将拆迁补偿确定为(房价+地价+补贴),并明确了地价参照同一地区新建商品房土地使用权的基价。由于各地都采用了公开的土地招标、拍卖和悬挂,被拆迁人可以在不依赖任何专业知识的情况下估计自己能得到的补偿。

  《国有土地房屋征收补偿条例》第十九条规定,国有土地房屋征收补偿不得低于类似房地产的市场价格。

  在实践中,特别是在一线城市,土地价格占房价的90%以上。在上海确定的计算公式中,根据商品房土地使用权集体土地上房屋与国有土地上房屋拆迁补偿价格的一致性。

  《上海市集体土地房屋征收补偿条例》实施明确了集体土地上房屋拆迁补偿计算方式

  【非住宅房屋拆迁补偿计算方法】

  《上海市集体土地房屋征收补偿条例》第二十条、第二十一条对非居住房屋拆迁补偿也作出了明确规定,包括:房屋重置成新价、土地使用权取得费、设备搬迁安装费、停产停业损失等,土地使用权取得费可参照同区域工业园区土地使用权取得费用。

  在实践中,集体土地上非居住房屋拆迁补偿一直是一个有争议的高发地区。许多拆迁项目只给予略高于房屋重置新价格的拆迁补偿标准。对于土地使用权的补偿,很难形成统一的标准,甚至通过拆除违法建筑的手段解决历史遗留问题,迫使拆迁户签订拆迁补偿协议。

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