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承包地出租给第三方合同约定土地征收附着物补偿款由双方平分,征收来临承租人未按约定给村民补偿款怎么办?

文章来源: 北京拆迁律师网
发布日期:2023-06-27
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  某村村民的土地被村委会出租给第三方进行经营。在租赁合同中约定了土地遇到征收时补偿款的分配方式。合同规定,土地补偿款归出租方所有;经过折旧后的多余部分的地上附着物补偿款由出租方与承租方平均分配。在2022年,该村土地被政府征收,政府向村集体发放了土地补偿款,村集体分配给了村民,但土地上的附着物补偿款,他们只获得20多万。此举引发村民愤怒,要求村委会采取行动,虽然尽力帮助村民与企业沟通。只是在心理上安慰了村民,未解决实际的问题。这种情况下,村民只能自救,他们该如何维权?

  

承包地出租给第三方合同约定土地征收附着物补偿款由双方平分,征收来临承租人未按约定给村民补偿款怎么办?

 

  法律分析

  实践中,村委会或村民小组在征得村民同意的前提下,将村民的土地经营权转让给企业,称为「打包流转」。「打包流转」是法律关系涉及三个法律主体:村委会、村民和企业。从涵摄推论可以得出结论,这三个法律主体之间构成委托代理法律关系,委托涉及村委会与村民,代理涉及这两者与第三方企业。

  关于代理,根据《民法典》第162条的规定,是指「代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。」代理人以被代理人的名义从事民事法律行为,并且被代理人承担后果,这是代理制度的基本原则。根据这个定义,村委会须以村民的名义对外签订协议,才构成代理关系。然而,在《民法典合同编》的925条和926条中,承认了隐名代理,所谓隐名代理是指代理人以自己的名义与第三人订立合同,两种代理的区别在于代理人是以自己的名义还是以被代理人的名义从事民事活动。所以,"打包流转"是村委会或村小组以自己的名义进行的行为,虽然并未以村民的名义,但仍属代理行为。

承包地出租给第三方合同约定土地征收附着物补偿款由双方平分,征收来临承租人未按约定给村民补偿款怎么办?

  代理法律关系中嵌套的租赁法律关系,其当事人是村民和企业。代理法律关系中,代理人在代理权限范围内实施的代理行为,其法律后果由被代理人承担;而根据《土地承包法》的规定,土地流转合同的所有收益归村民所有,村集体和村委会不得从中截留。因此,承租人不履行合同而发生的请求权,也由村民享有。因此,继续履行该合同的请求权应由村民行使,而村委会则有义务主持调解纠纷。

  以上是私法也就是民事法律的框架下所做的分析,但由于此事实牵涉土地征收,所以也应当从行政法视角进行分析。

  让我们来看一看政府与村委会的关系。由于我国集体土地所有权归村集体所有,政府征收土地时是剥夺村集体的财产权,政府与村集体之间发生行政征收法律关系。村集体是被征收土地的所有人,村委会则是村集体的代表,二者的法律关系显而易见。

  政府与村民在民法上无直接的征收关系(《民法典》243条),因为政府征收的是村集体的土地,而非农民个人的。然而,征收土地的同时也剥夺了农民的土地承包权,因此《土地承包法》保障了农民的承包权,该法规定当政府征收集体土地时,承包方有权获得相应的补偿。政府负担着由征地引起的行政法上的法定义务,诸如社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益,政府施政得当,则这些问题得到妥善处理,相反,则严重影响被征地村民的生计。因此征地中政府的征收行为严重影响了村民的权利义务,村民是土地征收法律关系的一方主体。如果土地上有附着物,如平房,楼房及附属房屋等,如水塔,水井,桥梁等,及花草树木等,依据《土地承包法》的规定,政府必须就地上附着物的征收给予所有人公平合理补偿。

承包地出租给第三方合同约定土地征收附着物补偿款由双方平分,征收来临承租人未按约定给村民补偿款怎么办?

  政府与企业的关系:企业使用的土地所有权属于村集体,承包权属于村民且未被转让。土地所有权、承包权和经营权分属不同主体,因此,在土地征收的法律关系中,企业并非当事人。然而,在对地上附着物进行征收时,如果地上附着物的所有权属于承租企业,则其成为了征收法律关系的相对人。

  在上述分析的基础之上,村民可以选择维权路径

  土地安置补偿工作已到位,村民无任何争议,所争议的是民事主体间的利益分配。《土地管理法实施条例》第三十二条规定,地上附着物和青苗等的补偿费用,归其所有权人所有。地上附着物的所有权人才有权向政府主张征收补偿款,至于有人因合同得到附着物所有权人的部分补偿款,因为不涉及所有权归属的纠纷而难以撼动政府征收补偿款发放的合法性与合理性,不能向法院起诉政府。

  根据《土地承包法》的规定,因土地承包经营发生纠纷的,双方当事人可以通过协商解决,也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决。但当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁。也可以直接向人民法院起诉,该诉讼是民事诉讼。政府征收涉案土地,将地上附着物的补偿款全部转至承租企业账上,后者未依照约定分配补偿款给村民,构成违约。村民可以追究承租企业的违约责任,包括继续履行,赔偿违约金等。

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