住改非房屋拆迁计算拆迁补偿的几种方式

　　“住改非”房屋也叫“住改商”，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，利用其沿街的地理位置优势，改变其住宅用途为商铺进行经营。拆迁时房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得营业执照、税务登记证等经营手续。由于住改非情况在产业发展上具有低成本、便捷的优势，在城市商业经营中十分常见。但在房屋面临拆迁时，由于商铺拆迁和住宅拆迁补偿标准之间存在巨大的差异，拆迁时对此类住改非房屋如何补偿，是拆迁中一个相对普遍且无法回避的问题。

　　2003国务院办公厅发布《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，《通知》中明确要求各地对“住改非”房屋，根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

　　

 

　　实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补问题上也出现了不同的做法，国家并没有统一的补偿标准。而结合各地规定，针对“住改非”房屋性质的认定及补偿，主要有几下几种模式：

　　1.按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

　　大多数地方都采用住宅房屋与非住宅房屋估价金额的加权平均值确定的方式进行补偿。对住宅房屋通过合法方式取得了工商营业执照并实际用于经营使用的，对实际用于经营的部分在住宅房屋补偿标准的基础上予以补助，或采取加权平均等方式确定补偿金额等方式达到平衡商业用房与住宅补偿之间差距的目的。

　　2.住改非享受商业用房补偿政策

　　有些地方采取按照房屋的实际用途补偿的方式进行补偿。即能够符合具体认定房屋确实是用于经营使用条件的，例如在拆迁期限前稳定长期经营，同时提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件及相关凭证的“住改非”房屋，可以按照商业用房的具体补偿标准补偿;而不满足实际经营条件的房屋就按照住宅的具体补偿标准补偿。

　　3.参照商业用房估价并根据实际情况标准有所不同

　　在江苏等地，住宅房屋用于经营使用的根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等不同情况，可以确定营业年限、住宅用房权重等影响营业补助，再参照商业用房的具体补偿标准估价补偿。

　　4.根据经营使用的时间长度划分

　　在湖南、湖北的某些地区，住宅改商铺补偿确定了一定的年限标准，在规定年份前的住改非可以认定为住改非房屋的补偿标准，即在住房评估价值之上予以上浮，但超过规定年限，住宅房屋用于经营使用的时间较短的情况下，按照规定则不支持作为非住宅进行补偿。

　　5.根据房屋用途，采用混合标准

　　这是根据住宅房屋用于经营使用部分以及未改变住宅性质部分的标准作为补偿区分原则，门市经营部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

　　

 

　　实际上，大多数住改非房屋都采取住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值综合确定房屋的补偿标准。

　　但是值得注意的是，住改非的征收与补偿根据各地对该部分房屋补偿标准的不同规定进行，但这并不意味着作为被征收人的房屋必然按照该具体规定严格执行，丧失了协调空间。事实上，这些规定的效力往往仅为地方政府规章，作为被拆迁人当然有权对涉及房屋补偿方式的不合理之处提出异议，采取行政诉讼的方式进行救济，此时这些规定在庭审中将作为行政审判的参照。选择专业的征收拆迁律师，通过律师对被拆迁房屋住改非实际情况的举证及阐述，法官在审理案件过程中进一步查清涉案房屋的事实，将实现住改非房屋采用商补标准变为可能。