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与合法主体签订符合法律规定的拆迁补偿安置协议才有效

文章来源: 北京拆迁律师网
发布日期:2022-06-13
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  在集体土地征收与房屋拆迁过程中,由于存在行政强制性和期限性,使得被征收人往往处于弱势、被动地位。拆迁补偿安置协议作为征收补偿工作的核心,直接影响着被征收人是否能够获得合理的拆迁补偿。因此,被征收人有必要了解一下关于拆迁补偿安置协议的几个问题。

与合法主体签订符合法律规定的拆迁补偿安置协议才有效

  一、拆迁补偿安置协议的内容要明确具体

  拆迁补偿安置协议的内容要明确具体,一份补偿安置协议通常包括以下事项。

  1.拆迁补偿款的总金额及各项补偿内容要明确具体。

  2.拆迁补偿款的支付时间、支付方式或是安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质要明确具体。

  地理位置决定了土地的区位价值,土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值,如果双方在合同中没有明确的约定,在实际履行中很容易产生纠纷。

  3.违约责任要明确具体。

  实践中经常有拆迁方签订拆迁补偿协议后以各种理由拒绝履行协议义务,迟迟不发放拆迁补偿款,不交付安置房。因此,在拆迁协议里明确违约责任很有必要,如果拆迁补偿协议中没有明确违约责任,被征收人可以拒绝签订拆迁补偿协议。

  

与合法主体签订符合法律规定的拆迁补偿安置协议才有效

 

  二、签订拆迁补偿安置协议的主体要合法

  拆迁补偿安置协议关系到被征收人的切身利益,协议里涉及对土地、房屋、青苗及其他地上附着物等财产的处分。因此,协议的签订必须符合被征收人的真实意愿。一般情况下,与征收方签订拆迁补偿安置协议的相对方应当是被征收人,在实践中,村委会作为自治组织会经常辅佐征收方落实一些征收补偿工作,比如签订拆迁补偿安置协议。那么村委会代签的拆迁补偿安置协议是否有效呢?

  根据《民法典》规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力”。可见,村委会代签的拆迁补偿安置协议是否有效,关键看该行为是否取得被征收人的同意或事后追认。需分情况讨论。

  1.事前已经取得被征收人同意。

  一般情况下,如果村委会与征收方签订拆迁补偿协议之前,取得了被征收人同意,那么该补偿安置协议有效。

  2.事前未取得被征收人同意,事后追认。

  村委会如果在未取得被征收人同意的前提下,擅自与被征收人签订了补偿安置协议,其行为构成无权代理。此时需要看该行为是否得到了被征收人的事后追认。如果事后由被征收人予以追认,该补偿安置协议则有效,否则就是无效的协议。

  因此,当村委会代签拆迁补偿安置协议时,未取得被征收人的同意或未事后追认,代签行为无效。

  

与合法主体签订符合法律规定的拆迁补偿安置协议才有效

 

  三、不符合法律法规的拆迁补偿安置协议签订后,应当允许变更

  拆迁补偿安置协议签订后,一般情况下任何人都不允许随意变更或是撤销协议。也就是说,协议双方需要按照协议里的约定履行各自的义务。但是如果遇到拆迁补偿安置协议违反法律法规,且显失公平时,此时应当允许变更协议内容。

  在最高人民法院发布的行政协议典型案例中对上述观点有所体现。浙江省杭州市被征收人王某在与征收方签订拆迁补偿安置协议并领取补偿款之后,发现征收方未将本应安置的人员陈某计入安置人口范围,此时不仅违反了《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》相关规定,同时也侵害了被征收人的合法权益,如果不允许变更协议内容显然有失公平。最终法院判决变更协议内容,将该人员计入安置人口范围,并给予了应有的补偿。

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