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房屋征收拆迁房屋价值评估时间很重要,需要考虑市场价格波动以及延迟补偿的原因

文章来源: 北京拆迁律师
发布日期:2022-05-24
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  《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”。第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格…”。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”。依据上述法律规定,市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时,应当对被征收人给予公平补偿,而公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但近年来由于房屋价格波动幅度较大,且在实践中由于种种原因,导致确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点(征收决定公告之日),此时如果机械的引用法律规定,则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买到类似的房地产,无法体现公平补偿原则。因此应当结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“公平补偿”的立法精神综合确定补偿的评估时点,这样才能确保补偿的实质公平。

  

房屋征收拆迁房屋价值评估时间很重要,需要考虑市场价格波动以及延迟补偿的原因

 

  根据最高法院裁判案例,确定房屋拆迁补偿的评估时点应参考以下因素。

  第一,考虑当地房地产市场价格波动的幅度,同时考虑房屋拆迁评估报告的有效期。

  参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定:“第二十六条估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年…”。也就是说,如果在征收决定公告之后,房地产市场价格波动较大,或者出具评估报告后一年内未作出补偿安置,此时不宜以征收决定公告之日作为补偿的评估时点。

房屋征收拆迁房屋价值评估时间很重要,需要考虑市场价格波动以及延迟补偿的原因

  第二,考虑延迟补偿是否存在被征收人的原因。

  如被征收人以种种理由拒绝配合征收补偿工作致使征收与补偿程序延误的、被征收人拒绝入户调查致使评估工作延误的、被征收人依法对评估报告复核、鉴定致使补偿决定迟延的、被征收人要求继续就补偿安置问题协商致使补偿决定未及时作出等等,在此情形下,由于延迟补偿主要归责于被征收人,人民法院不宜另行确定补偿评估,仍可以征收决定公告之日作为补偿的评估时点。

  第三,考虑延迟补偿是否存在政府部门的原因。

  如果延迟补偿主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的,同时房地产市场价格发生剧烈波动,按照超过“一年有效期”的评估报告补偿,明显不利于被征收人得到公平补偿的,则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

房屋征收拆迁房屋价值评估时间很重要,需要考虑市场价格波动以及延迟补偿的原因

  第四,考虑征收房屋范围是否过大,是否难以在一年内实施完毕。

  如果征收房屋范围过大,难以在一年内实施完毕,存在分期实施征收决定情形等因素,此时不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

  征收补偿的本质是弥补因行政机关实施房屋征收行为而给被征收人带来的合理损失,无论是以房屋征收决定公告之日,还是以之后的某个时点作为评估时点,都是在实施拆迁补偿安置工作中秉持公平的体现,由此避免可能带来的房屋征收纠纷。

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