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国有土地上房屋征收拆迁补偿评估工作要公平公正,保证拆迁户的合法权益

文章来源: 北京拆迁律师
发布日期:2022-05-23
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  《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《征收评估办法》)第三条规定:“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避”。由此可见,房屋征收评估工作要客观公正,现行《国有土地上房屋征收评估办法》从以下四方面体现了这一原则。

  

国有土地上房屋征收拆迁补偿评估工作要公平公正,保证拆迁户的合法权益

 

  房地产价格评估机构的选取应当公平、公正

  《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定:“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务”。

  可见,房地产价格评估机构的选取应当公平、公正。如果在房屋征收工作中政府没有按照上述法律规定来进行选取,而是单方委托评估机构,那么其行为属于程序违法,侵害了被征收人知情权、参与权,以此为依据作出的《征收补偿决定》应予撤销。

  房地产价格评估机构及评估人员需要具备房地产评估资质

  评估机构及评估人员只有具备评估资质,其所作出的评估报告才有可能合法有效。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第一款规定:“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管”,该法律条文规定了房屋评估工作应当由注册房地产估价师实施。在实践中,如果政府作出的《征收补偿决定》依据的是不具有房地产评估资质的评估机构及评估人员出具的评估报告,那么《征收补偿决定》则属于主要证据不足。

  

国有土地上房屋征收拆迁补偿评估工作要公平公正,保证拆迁户的合法权益

 

 

  拆迁补偿评估报告应当依法送达至被征收人

  《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定:“分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告”。第十九条规定:“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明”。

  分户初步评估结果公示期满后,分户评估报告应当转交至被征收人手中。只有将该报告依法送达,才能保障被征收人申请复核、鉴定的权利。未依法送达,不仅无法保障被征收人的合法权益,更不应作为政府作出补偿安置的有效依据。另外,对分户评估报告的送达应先采取直接送达、邮寄送达、留置送达等送达方式,不应直接采取公告送达方式。

 

国有土地上房屋征收拆迁补偿评估工作要公平公正,保证拆迁户的合法权益

  对于评估争议,被征收人可以在法定期内申请复核和鉴定

  《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定:“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估”。第二十二条规定:“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定…”。

  由于复核和专家委员会的鉴定更具有专业性,因此对于评估争议,被征收人应当及时申请复核和鉴定以保障自身权利。

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