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农村土地承包经营权可以流转,农村宅基地转让、买卖可以吗?

文章来源: 北京拆迁律师网
发布日期:2021-11-23
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  随着近几年农村土地流转、宅基地有偿退出等政策不断试点,不少人心中有个疑问,根据当前的政策,农村土地承包经营权可以流转,农村宅基地转让、买卖可以吗?

  农村土地有很多种,比如承包林地、承包耕地、承包荒地等,目前我国农村土地既不能私自出售和买卖,但可以进行土地承包经营权流转,就是在农户土地承包权不变的基础上,承包方将村集体的部分或全部土地,按一定条件转让给第三方经营。

  

农村土地承包经营权可以流转,农村宅基地转让、买卖可以吗?

 

  《农村土地承包法》规定,以家庭承包方式取得的土地承包经营权,可依法采取转租、互换、转让等方式流转。

  具体来看:

  1.转包。

  农村集体经济组织内部农户之间的转包。

  2.出租。

  将土地承包经营权租赁给集体经济组织之外的农民,主要是农民。

  3.互换。

  是指在农村集体经济组织内的农户之间,为了方便耕种和各自的需要而进行土地承包经营权的交换。

  4.转让。

  把农民的土地承包经营权转让给别人,农民转让土地后,就失去了承包土地的使用权。

  5.入股。

  承包方将承包土地使用权入股,参与农业股份合作制,或者实行“股田制”,以股份入股为基础分红。

  6.退包。

  承包土地在承包期内退给集体,由集体重新发包的一种行为。

  

农村土地承包经营权可以流转,农村宅基地转让、买卖可以吗?

 

  同理宅基地转让、买卖可以吗?

  对卖方来说,从农村宅基地房屋的性质来看,也不难看出,售房者一般都是农村集体组织中的村民。

  对购房者而言,有两种情形,即:

  1.本村集体以外的成员。

  2.本村集体组织中的成员。对集体组织中的成员,也可按其所拥有的宅基地使用权进行分类。

  即:

  (1)已经拥有符合国家标准的宅基地;

  (2)有宅基地,但没有达到宅基地面积标准;

  (3)已经在集体经济组织登记但没有分配宅基地的;

  关于宅基地买卖问题,不仅要结合以上农村宅基地房屋买卖的情况,还要结合有关法律、法规的规定。

  根据法律规定,在农村集体经济组织中,一户村民只能申请一处宅基地,宅基地的所有权属于农村集体经济组织,其使用权由集体组织按照法律规定的条件和程序分配给村民使用。

  身为宅基地使用权人,有权对宅基地享有占有、使用、建造房屋等附属设施。宅基地使用权人是没有权利单独转让的,但是,如果使用权人已经在宅基地上建造了房屋,那么,房屋所有权可以归宅基地使用者所有。这时,房屋所有权和土地所有权分属于不同的权利主体,在行使权利时,双方必然互相牵制。而且房子和土地紧密结合的特性决定了两者必须相互妥协。

农村土地承包经营权可以流转,农村宅基地转让、买卖可以吗?

  1.如果是本村集体组织中的成员,也就是说,根据上述三种情况,在第一种和第二种情况下一般都得不到允许,由于这种行为违反了一户一宅的规定;在第三种情况下,可根据法律规定申请取得一处宅基地。

  2.如果是本村民集体组织外成员申请购买宅基地建房,这是不允许的。我国土地所有权主体可分为国家与集体,在法律上,国有土地可以自由交易,但集体土地使用权只能由集体经济组织成员拥有。在集体组织外成员,不得购买农村宅基地。即使买了房子,以后一旦农民反悔,起诉法院要求返还房屋,法院会做出买卖合同无效的判决。

  总之,宅基地买卖问题,要根据具体情况来决定。一般情况下,对于集体经济组织内成员,宅基地转让和买卖是被允许的,对于集体组织外成员,想要购买农村宅基地是不允许的。

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