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承租房屋征收停产停业补偿标准如何计算

文章来源: 北京京平律师事务所
发布日期:2020-11-11
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  《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月21日起施行)第二十三条规定:“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。” 综合各地出台的房屋征收或拆迁停产停业损失补偿标准,有按照经营收入、利润等指标计算,或者按照房屋面积计算,或者按照房屋总价值的一定比例计算等方法。

承租房屋征收停产停业补偿标准如何计算

  如《海南省实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》(海南省人民政府令第97号,1996年实施)第十二条规定:“生产企业拆迁造成停产停业的损失,以拆迁公告发布前一年月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过十八个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。商业用房拆迁根据以税收为准的营业额给予补偿;补偿最高限额每月不超过停业前三个月平均营业额的8%”。可见此种情况下的停产停业损失补偿标准,即是根据经营收入、利润等指标计算的。

  《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》(2001年实施)第三十三条规定:“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的,对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质,按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费”。可见此种情况下是按房屋面积乘以特定补偿金额计算的。

承租房屋征收停产停业补偿标准如何计算

  《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》(宁政发[2007]61号)第二十四条规定:“对非住宅房屋分为营业用房和非营业用房。营业用房,是指服务对象接受服务,直接用于商业活动的房屋,包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。非营业用房,是指除营业用房以外的其他类型的房屋,包括工厂、战场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等。拆迁非住宅房屋造成停业的,属于营业用房的,拆迁实拖单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿”。可见此种情况下是按照房屋总价值的一定比例计算的。

  当然,需要指出的是,房屋征收与租赁合同解除存在一定差异。房屋征收具有一定公益性,因此,对相关主体是“补偿”性质,而租赁合同违约解除项下的可得利益赔偿,属于民事主体之间的争议,对承租人是“赔偿”性质。一般情况下认为补偿的范围较赔偿范围要小。此外,各地补偿标准不一,且客观上补偿方法的科学性、合理性有待查证,故该等补偿标准只具有参考价值,对于法院而言没有约束力,能否被采纳存在较大风险。在实践中,如果具备鉴定的可能性,我们倾向于建议承租人通过司法鉴定的方式,确定未来租赁期间的经营利润,并以鉴定意见作为主张可得利益损失的依据。

承租房屋征收停产停业补偿标准如何计算

  需进一步说明的是,有的地方司法工作文件限定了违约损害赔偿的最高标准,这将在一定程度上限制了承租人主张可得利益损失的金额。如北京高院“关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答”(京高法发[2013]462号)第26条规定:“房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定?因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的,可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失,但最长一般不得超过六个月。”根据该司法工作文件,租赁合同因出租人违约解除时,承租人可要求出租人赔偿寻找周转房屋期间的损失,标准为合同约定的租金,但一般不超过六个月。

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