棚户区改造

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"旧城区改造"和"棚户区改造"是一回事吗?如何补偿?

文章来源: 北京拆迁律师网
发布日期:2021-11-29
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  按照《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》,国有土地上房屋的征收应以公共利益为前提。而且《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》所规定的“公共利益”即包括“旧城改造”一种情况。尽管《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》第八条第五项已经体现了“旧城改造”的概念,但从实践经验来看,对“旧城区改造”的定义还存在着两种不同的定义,应当予以区别。

  

"旧城区改造"和"棚户区改造"是一回事吗?如何补偿?

 

  界定"旧城区"、"棚户区"、"城中村"与征收程序。

  按照《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》的规定,关于"旧城改造"中的"旧城区",应系空间布局较为密集、紧凑,并为群众生产、生活安全提供保障,存在着较大的潜在危险,或者具有特殊危险性的老旧房屋,基础设施落后,已经严重制约了城市经济、社会的进一步发展。

  实务上,一些行政机关发布的、涉及国有土地征用的文件,存在着“旧城改造”、“棚户区改造”、“城中村改造”等词高度牵连或替代使用的现象。判断改造对象是否为“旧城改造”,与识别“棚户区改造”、“城中村改造”是分不开的。

  第一是“棚户区”问题,因法律、法规、规章和规范性文件均未明确规定“棚户区”的认定标准。并参照财政部、国家税务总局的通知以及住房和城乡建设部的意见,认为行政机关一般可以根据有关地区的建筑结构复杂性,建筑年久失修、周边基础设施状况与功能陈旧、生产生活危险程度等综合判定有关房屋是否属棚户区。

  因此,大部分以住宅为主,现有建筑的物理状态不宜继续利用。而且由于下附的土地毫无疑问都是以国有土地性质为前提的,所以“棚户区”和“旧城区”的概念是有重叠的。

  在这个时候,对于“棚户区改造”当然适用“旧城改造”。按照征收补偿办法的规定,对其征收、拆迁,应当遵循“国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例”规定的程序,而且其安置补偿标准不得低于周边同类房屋的市场价格,甚至要改善拆迁前的生活水平。

  

"旧城区改造"和"棚户区改造"是一回事吗?如何补偿?

 

  第二,在“城中村”问题上,结合湖南省人民政府的有关通知,行政机关可以在城市建成区内撤销原农村建制,村集体土地已大部分收归国有,在此基础上,原来的农村村民已基本上变成了城镇居民户口,或者被依法划入城市规划区的村庄所在区域。

  这个和以前对“旧城”的认定有明显不同。因为“城中村”并非都具有“旧城”之“旧”、“危”集中的特征,它本身除了围绕着城镇的“区位”之外,还在于基本“国有化”的土地性质。而后一种情况对于能否纳入“旧城改造”范畴,以及拆迁程序及补偿标准的确定,都有重大影响。

  在这些村庄中,对于大多数还没有转化为国有土地性质的村庄,应该首先对其是否已被依法列入城市规划,然后对其建筑状况进行审查,并对其是否属于“危旧”,并严重地限制了当地的经济、社会发展。但不能草率地推定被城镇包围的村庄,即属于“城中村”。

  如果不是“城中村”,它的征收不应该实行《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》,而应该按照《土地管理法》的程序征收。土地征收应当给予公平、合理的补偿,保证被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。

  与此同时,新修订的《土地管理法》也对农村集体经营性建设用地进行了规定,允许将其用于出让或出租。也就是说,非“城中村”性质涉及的土地使用权,允许村集体自行处分,不需要经过国有化征收程序。

  此外,如果确属“城中村改造”,则其区域内涉及国有土地的部分可以实行《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》征收与补偿规定。就集体土地而言,土地征收程序或使用权转让、出租等仍应按照《土地管理法》处理。由于它本身已经融入了城市的范畴,从公平、合理的角度来考虑,此时有关拆迁补偿安置标准——“保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障”的标准,以公平、合理的角度来考虑,此时的拆迁补偿标准是“保障”。

  

"旧城区改造"和"棚户区改造"是一回事吗?如何补偿?

 

  "旧城区改造"和"棚户区改造"存在一定的重叠,两者之间存在替代,而"城中村改造"则不适用。尽管实践中行政机关文件存在将“城中村改造”与“旧城区改造”混为一谈,但其是否应列入“旧城区改造”范围,根据具体情况综合评定。

  即使是“城中村改造”,它所涉及的拆迁程序和补偿标准,适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是《土地管理法》相关条款,也要根据土地的具体性质,区别对待。

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