阳政办发〔2021〕46号
各县(区)人民政府，市直各单位：
《阳泉市城镇老旧小区改造攻坚行动方案(2021-2025年)》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
阳泉市人民政府办公室
2021年6月28日
(此件公开发布)
山西省阳泉市城镇老旧小区改造攻坚行动方案(2021-2025年)
为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、《省政府办公厅关于印发山西省城镇老旧小区改造攻坚行动方案(2021-2025年)的通知》(晋政办发〔2021〕41号)，全面推进全市城镇老旧小区改造，制定以下方案。
一、目标任务
扎实开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，全面实施城镇老旧小区改造攻坚行动，补齐设施短板，完善居住功能，提高安全防范能力，推进“两下两进两拆”整治工程，优化人居环境，提升服务水平，切实改善老旧小区生活品质，不断增强广大人民群众的获得感、幸福感和安全感。到“十四五”期末，基本完成全市508个城镇老旧小区的改造任务。
2021年，山西省阳泉市新开工改造城镇老旧小区172个。到2022年底，完成全市需改造小区总量的45%以上;2023年底，完成总量的70%以上;2024年底，完成总量的85%以上;到2025年底，基本完成改造任务。
二、实施范围和改造内容
(一)实施范围
山西省阳泉市城镇老旧小区主要是指城市或县城(城关镇)建成年代较早，建筑物及设施老旧破损、市政配套设施不完善、安防设施不齐全、服务设施不健全、居住环境不舒适、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。重点改造2000年年底前建成的城镇老旧小区，包括公房小区、已房改公房小区、经济房等保障房小区、普通商品房小区、以及国有企事业单位和军队所属老旧小区、移交政府安置的军队离退休干部住宅小区等。对于2000年以后建成的确需改造小区，或尚未完成建筑节能改造(含需重新做建筑节能改造)的城镇老旧小区，各县(区)可根据实际情况合理安排。已纳入城镇棚改计划、征收计划，以及以居民自建房为主的区域和城中村不属于本改造范畴。
(二)改造内容
基础类改造：为满足居民居住安全需要和基本生活需求的改造。主要包括小区内供水、排水、供电、道路、供气、供热、消防、安防、通信、照明等基础设施;建筑节能改造、雨污分流改造、生活垃圾分类等;增设无障碍通道改造以及提供地面防滑、加装扶手、消除地面高差等居家社区适老化改造;建筑物屋面、外墙、楼梯、入口等公共部位维修;加装电梯;建设规范小区出入口、微型消防站，畅通机动车通道和生命通道;增设完善公共区域视频监控和门禁等防护设施;完善邮政快递、物业用房等设施;拆除违法建设及影响灭火救援的障碍物。
完善类改造：为满足居民改善型生活需求的改造。主要包括美化建筑立面;整治小区及周边绿化，实施灯光亮化;改造或建设停车场(库)、电动汽车(自行车)充电设施、文化休闲、体育健身设施等配套设施。
提升类改造：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、推进完整居住社区建设的改造。主要包括养老托幼、卫生服务、便民市场、社区服务场所等公共服务设施配套建设，屋顶绿化、透水铺装、雨水调蓄、雨水花园、排水设施等海绵化改造，基础服务设施的智慧化改造等。
改造标准按《山西省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》(晋建城字〔2021〕36号)、《阳泉市城镇老旧小区改造实施细则》(阳旧改字〔2020〕3号)、《阳泉市关于加强城镇老旧小区改造风貌管控的指导意见》(阳旧改字〔2020〕1号)执行。
三、工作要求
(一)编制改造规划和行动方案
山西省阳泉市各县(区)要对本行政区内的城镇老旧小区进行逐一摸底核实、登记造册，做到“一区一档”。按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，编制城镇老旧小区改造规划(2021-2025年)。机关、企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入改造规划和计划，统一组织实施。
山西省阳泉市各县(区)要结合本县(区)老旧小区改造规划，制定出台城镇老旧小区改造攻坚行动方案，明确目标任务、工作要求和保障措施。每年区分轻重缓急，制定下一年度改造计划，经县(区)政府同意后，于当年8月底前报市住建局、市发改委、市财政局。
(二)优化审批手续办理
要精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。县(区)政府可组织有关部门，对纳入年度计划的城镇老旧小区改造项目联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。不增加建筑面积(含加装电梯等)、不改变建筑结构的项目，无需办理建设工程规划许可证。不涉及权属登记、变更，无高空作业、重物吊装、基坑深挖等高风险施工，建筑面积在300平方米以内的新建项目可不办理施工许可证。
城镇老旧小区改造涉及新增建设项目、改建和扩建等增加建筑面积、改变建筑功能和结构的项目，可合并办理建设工程规划许可和施工许可。
城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定期限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。
(三)抓好设计施工组织
1.科学制定改造方案。山西省阳泉市城镇老旧小区改造项目的建设单位要组织相关部门和专业经营单位，在广泛征求群众意见的基础上，科学编制改造方案，方案要进行公示。优先对居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区实施改造。未经居民充分协商取得共识的，不得开工改造。对房屋修缮要坚持安全第一的原则，严禁擅自改变房屋主体结构和使用功能。涉及历史文化街区、历史建筑、古树名木的，要严格落实相关保护措施。
2.强化工程组织实施。属地政府要切实履行城镇老旧小区改造主体责任，鼓励推行工程总承包(EPC)和项目全过程咨询管理。倡导“泉用泉企、泉材泉用”，鼓励选择信用评价好的本地建筑企业和使用本地企业生产的建筑材料参与改造。要科学组织施工，统筹安排各专业管线等改造内容的建设，尽可能避免或减小对居民生活的影响，严禁随意乱剪、乱挖等破坏管线的行为。加强施工现场管理，避免出现施工队伍各自为政，反复开挖、多处开挖、回填不及时等施工现场混乱现象。
3.加强项目过程监督。要严格执行《阳泉市城镇老旧小区改造安全文明施工标准及管理措施》(阳旧改字〔2020〕2号)，强化施工工程质量和安全责任，坚决杜绝安全隐患和质量问题。抓好文明施工和扬尘治理，严禁随处抛洒、乱堆乱放，减少噪声扰民。建设单位要建立多位一体、各方参与的现场沟通协调机制，及时听取居民诉求，鼓励聘用具有技术特长的居民参与工程监督。
4.抓好项目竣工验收。城镇老旧小区改造项目完成后，建设单位要组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收，小区业委会或居民代表应参与竣工验收，工程质量安全监管部门要加强对工程验收的监督。竣工验收后，建设单位应将竣工验收资料移交城建档案管理机构。
(四)提升统筹管理水平
1.推进区域统筹。推进老旧小区连片改造提升，发展社区邻里中心、用餐、保洁、养老、托幼、停车等公共服务，推动小区及周边区域基础设施更新，构建服务齐全、宜居便利的社区生活圈。
2.统筹专项工程。城镇老旧小区改造要统筹住建、发改、城管、公安等部门的专项工程及资金，统筹推进道路整治、雨污分流、电梯加装、垃圾分类、智慧安防、既有建筑节能改造等专项工程。
3.优化资源整合。建立存量土地整合利用与存量房屋盘活使用机制。利用小区及周边闲置地、拆除违法建筑所得用地等零星土地，优先用于建设配套服务设施。整合利用小区及周边公有闲置房屋和低效用地，为发展公共服务和社会服务提供空间。
4.强化管线协调。各县(区)要与供水、供电、供气、通讯等专营单位强化沟通协调，明确改造项目管线整治资金分担、施工配合、维保责任等事宜。各专营单位要结合城镇老旧小区改造项目实施计划，合理安排项目建设年度计划。
5.注重文化传承。城镇老旧小区改造要注意保留小区历史风貌，提炼特色文化，提升小区文化氛围。
(五)打造一批示范小区
山西省阳泉市各县(区)每年应至少打造1-2个示范小区。示范小区要突出引领示范导向、起到标杆作用。改造内容应涵盖基础类、完善类和提升类。示范小区由市城镇老旧小区改造领导组办公室组织验收，领导组办公室将从每年下达的中央财政城镇保障性安居工程老旧小区改造专项补助资金中，预留10%，专项支持各县(区)打造示范小区。
(六)完善长效治理机制
1.全面引入物业服务。加强社区居民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业的协调运行，做好便民服务。暂不具备专业化物业管理条件的，由街道通过社区居民委员会托管，鼓励通过小区自管会等模式推进老旧小区长效管理。城区、矿区、开发区范围内要开展无物业管理小区清零行动，努力打造“美好环境与幸福生活共同缔造”的社区治理格局，巩固老旧小区改造后的成果。
2.健全住宅专项维修资金归集机制。加强城镇老旧小区住宅专项维修资金的归集、使用和续筹，促进维护更新进入良性轨道。未缴纳住宅专项维修资金的小区，鼓励在改造方案中明确筹集措施，扩大住宅专项维修资金覆盖面。可以通过拓展停车位、经营用房、广告点位等收益渠道，增强小区“造血功能”，打通公共收益与住宅专项维修资金筹集通道，促进改造后的小区实现自我管养。
3.建立评价考核机制。将城镇老旧小区改造纳入民生实事项目，对政策措施落实不到位、行政审批推诿扯皮、项目建设进度缓慢、质量安全问题突出的区、县进行通报、约谈，确保目标任务、政策措施、工作责任落实落细。委托第三方机构开展全周期绩效评价，评价结果与财政奖补资金挂钩，中央财政城镇保障性安居工程老旧小区改造资金分配向改造效果好、居民满意度高的县(区)倾斜。
四、改造资金
(一)加大财政资金投入。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程。市级财政要加大对城镇老旧小区改造资金支持，并列入年度预算。积极发行专项债券用于城镇老旧小区改造项目。县(区)级财政要安排本级补助资金，确保改造顺利实施。市、县政府的资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。加大对既有住宅自愿加装电梯的奖补。要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。各县(区)要认真按照中央投资支持条件要求，积极组织开展项目和资金申报。
(二)落实居民出资责任。要按照“谁受益、谁出资”的原则，探索建立居民出资机制。鼓励居民通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式参与改造。支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。
(三)创新金融服务支持。鼓励银行等金融机构探索开发适合城镇老旧小区改造特点的金融产品，加大对城镇老旧小区改造信贷支持力度。支持规模化实施运营主体采取市场化方式，在不新增地方政府隐性债务条件下，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。
(四)鼓励社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。对专业经营单位实行公平进入，专业经营单位要履行社会责任，供电、供气、供水、供暖及通讯单位要承担出资责任，积极出资参与相关管线设施设备的提升改造，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位负责维护管理。采取新增设施有偿使用的办法，吸引电梯、快递、商贸、停车设施、物业服务等专业企业出资参与城镇老旧小区改造。鼓励引导社会和民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与城镇老旧小区改造。
五、政策支持
(一)落实税费减免。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除;所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额;用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
(二)加强用地支持。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。
六、组织保障
(一)加强组织领导。成立市城镇老旧小区改造领导组，负责统筹推进全市城镇老旧小区改造工作，协调解决重大问题。领导组组长由市长担任，副组长由分管副市长担任，成员包括市政府分管副秘书长及市住建局、市发改委、市行政审批局、市规划和自然资源局、市财政局、市城管局、市民政局、市工信局、市审计局、市住房公积金中心、市体育局、市邮政管理局、市供电公司、市自来水公司、市煤气公司、市热力公司、联通阳泉分公司、移动阳泉分公司、电信阳泉分公司等单位主要负责人。
领导组下设办公室，办公室设在市住建局，主任由市住建局局长兼任。办公室负责城镇老旧小区改造日常工作，定期向领导组报告工作进展情况，及时提出建议和措施;组织筹备领导组会议;开展城镇老旧小区改造监督检查和指导工作，办公室日常工作由市住房保障事务中心承担。
领导组各成员单位职责如下：
市住建局负责全市城镇老旧小区改造的组织协调和督促指导，会同市发改委、市财政局提出全市城镇老旧小区改造年度计划，负责组织实施市级城镇老旧小区改造项目。
市发改委负责组织全市城镇老旧小区改造项目中央专项补助、地方政府专项债券等申报工作。
市行政审批局负责协调县(区)行政审批部门，办理城镇老旧小区改造项目立项审批工作。简化审批流程，提高审批服务效率和水平。
市规划和自然资源局负责制定城镇老旧小区改造技术导则，协调县(区)规划和自然资源部门对城镇老旧小区改造项目涉及规划调整的提出意见。按照“精明增长”的理念，集约利用土地资源，提高土地利用效率。
市财政局负责配合相关部门做好资金争取工作，并强化资金运行的监管。
市城管局负责协调市区改造项目小区外的市政道路、照明、园林绿化等设施的运营维护，协调供水、供气、供热等单位积极参与城镇老旧小区改造。
市民政局负责督促街办社区做好宣传、居民协调沟通等工作。
市工信局负责协调市属企业积极参与城镇老旧小区的改造。
市审计局负责监督城镇老旧小区改造资金的管理和使用。
市住房公积金中心负责制定支持小区居民提取住房公积金用于支持老旧小区改造、加装电梯。
市体育局负责配备小区内及小区周边健身器材，统筹设置体育锻炼场地、设施。
市邮政管理局负责落实《关于推进我市智能快件箱建设和管理的通知》(阳邮管〔2021〕16号)要求，在改造中同步开展智能快件箱等快递末端基础设施建设。
市供电公司、市自来水公司、市煤气公司、市热力公司、联通阳泉分公司、移动阳泉分公司、电信阳泉分公司等管线单位统筹做好城镇老旧小区改造项目中涉及管线改造的工作，并承担相应的改造出资责任。
(二)建立推进机制。建立市级政府统筹、部门协调指导、县区组织推进、街道社区实施落实、居民监督参与的工作推进机制。各县(区)政府是城镇老旧小区改造工作的责任主体，要健全项目管理机制，建立城镇老旧小区改造项目调度台帐，推进项目有序实施。充分发挥街道党组织和办事处的属地管理职能，坚持党建引领，为推动城镇老旧小区改造提供政治保障。要发动居民积极参与改造方案制定、配合施工，建立监督和评价反馈机制，充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道，共同推进改造实施。
(三)加大宣传引导。要充分利用各类媒体，全方位、多角度宣传城镇老旧小区改造工作的重要意义、方法步骤和改造成效，宣传“共同缔造”理念，广泛发动群众参与。充分挖掘工作典型，每年选树一批城镇老旧小区改造示范项目，为提升全市工作水平积累经验、树立样板。对于工作中涌现出的优秀集体和个人予以表彰和奖励。
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