福州市房地产管理局、福州市物价局关于印发《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》的通知
各区人民政府、市直各委、办、局（公司）：
根据《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》、《福州市城市房屋拆迁管理办法》及《关于贯彻实施<城市房屋拆迁管理条例>及<福建省城市房屋拆迁管理条例>的若干暂行规定》，结合本市实际情况，对榕房拆[2001]205号《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》及榕房拆[2005]198号《关于印发福州市城市房屋拆迁货币补偿价格指导意见的通知》进行了修订，现予以公布实施，供城市房屋拆迁安置补偿时参考指导。
附件：福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见
福州市房地产管理局
福州市物价局
二○○七年四月十八日
附件：
福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见
为了规范房屋拆迁补偿行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》、《福州市城市房屋拆迁管理办法》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》及《关于贯彻实施<城市房屋拆迁管理条例>及<福建省城市房屋拆迁管理条例>的若干暂行规定》，结合本市实际情况，制定本价格指导意见，供城市房屋拆迁安置补偿时参考指导。
一、房屋拆迁实行货币补偿的，其补偿安置办法按榕政综[2006]161号《福州市城市房屋拆迁货币补偿实行市场评估暂行办法》有关规定执行。
二、根据本市目前拆迁房屋的结构状况，将拆迁房屋结构划归为6类11等（见表一）。
被拆除房屋原房建筑安装工程价格主要用于本市规划区范围内被拆除房屋与表一所列的主要特征相类似的房屋。在评估中，非主要结构部分的差异不作为提高或降低等级的依据。如局部构件或装修等部位与表一所列特征不同，可以进行单项换算，若实际房屋的主要特征与表一所列的相对差异较大，补偿单价则另行计算。其它项目补偿按（表二）另行计价。如遇表二以外的项目其补偿金额可依照现行建安工程预算定额另行估算。
三、根据原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》，结合被拆迁房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准（见表三）。
四、房屋建筑面积计算规则，应依据《福州市房屋面积计算细则》的有关规定执行。
对我市常见的在旧式木构平屋中利用坡屋顶空间作为搁楼层的建筑形式，当搁楼层与原房同时设计建造，其楼底高度在2.2米以上，搁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积；层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积；层高小于1.6米部分不计算建筑面积。
五、产权调换房屋的计价标准（见表四），房屋拆迁层次调节系数（见表五）。
六、房屋拆迁实行异地安置的，应根据被拆迁房屋及产权调换房屋所在的土地区位等级，由房屋拆迁管理部门核定应增加的安置面积幅度后，按规定上靠或上调标准房型安置。异地安置每降低一个区位等级应增加的建筑面积原则上不超过被拆迁房屋合法建筑面积的15%。
七、对直管公房住宅的租折面积换算成建筑面积，可按以下规定办理：①对于直管公房住宅租折内只含自用使用面积的，对该租折的使用面积（A）换算成建筑面积（S）时，应将租折使用面积乘系数1.3即S=1.3A。②对于直管公房住宅租折内已摊入共用面积（B）的，对该租折使用面积换算为建筑面积（S）时，可按租折使用面积（含自用与共用面积，即A+B），加上自用使用面积A的8%计算，即S=A+B+A×8%；或按租折内自用的使用面积（不含公用面积，即A）乘系数1.3计算，即S=1.3A。以上两种计算方式由被拆迁人选择。
八、房屋拆迁区位等级划分按照榕政综[2006]235号《福州市人民政府关于印发福州市四城区土地使用权出让和划拨规费标准的通知》中有关福州市城市土地级别分布的规定执行。
九、本指导意见自公布之日起执行，2001年12月18日公布实施的榕房拆[2001]205号《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》及2005年6月10日公布实施的榕房拆[2005]198号《关于印发福州市城市房屋拆迁货币补偿价格指导意见的通知》同时废止。
附件：
1、福州市拆迁房屋建筑安装工程计价标准
2、福州市拆迁房屋其他项目补偿计价标准
3、福州市被拆迁房屋成新率评定标准
4、福州市产权调换房屋计价标准
5、福州市产权调换房屋层次调节系数
附件1：
福州市拆迁房屋建筑安装工程计价标准
表一
类别 等级 单价元/平方米 主要特征 备注
结构 楼地面、顶棚墙面装修 门窗 设备
钢筋砼结构 一 650 框架结构、满堂或桩基础,五层或五层以上,钢筋砼楼屋盖,多孔砖墙,砼板架空隔热层。
水泥砂浆楼、地面、内墙中级水泥砂浆粉刷,外墙混合砂浆喷塑。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全
二 490 框架结构、带形基础,钢筋砼楼、屋盖,框架间普通砖墙,砼板架空隔热层。 水泥砂浆楼、地面、内墙中级抹灰,外墙
水泥砂浆粉刷。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全
砖混结构 一 440 外墙厚24CM,钢筋砼地圈梁,毛条石基础,钢筋砼楼、屋盖,砼板架空隔热层,楼层二层或二层以上。
水泥砂浆楼、地面、内墙中级抹灰,外墙水泥砂浆粉刷。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全 设有结构柱的增
加4%
二 360 外墙厚18CM或18CM以下,毛条石基础,钢筋砼楼、屋盖,楼层三层或三层以下。 水泥砂浆楼、地面、内墙中级抹灰,外墙
水泥砂浆粉刷。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全
砖木结构 一 390 24CM墙承重,毛条石基础,普通人字形屋架,木瓦屋面,木基层,木楼盖。 杉木楼板,水泥砂浆地面,薄板吊
顶,内墙中级抹灰,外墙水泥砂浆粉刷。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全
二 290 山墙厚18CM或18CM以下,山墙搁檩,毛条石基础,木瓦屋面,木基层。 杉木楼板,水泥砂浆地面,薄板吊顶,内墙普通抹
灰,外墙水泥砂浆粉刷。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全
类别 等级 单价元/平方米 主要特征 备注
结构 楼地面、顶棚墙面装修 门窗 设备
木结构 一 570 旧式（五或七落柱）排架扇,本瓦屋面,木基层,条石架井柱基,板壁,部分抹灰假墙。 木地板,厅堂三
合土地面（前后廊石板）,薄板吊顶,柴泥麻筋灰粉刷。 旧式板门扇、玻璃窗 给水电照
二 420 两层旧式排架扇,八子落柱,磉石柱基,本瓦屋面,木基层,板壁,部分抹灰假墙。 三合土地面,柴泥麻筋灰粉刷。
板门扇、
玻璃窗 给水电照
三 290 旧式单披排架扇（或八子落柱）,磉石柱基,本瓦屋面,木基层,板壁,部分夯土墙围护。 三合土地面,柴泥麻筋灰粉刷。
板门扇、玻璃窗 给水电照
土木结构 260 夯土墙承重,乱毛石基础,本瓦屋面,木基层,山墙搁檩。 水泥砂浆面,柴泥麻筋灰粉刷。
板门扇、
玻璃窗 给水电照
简易结构 190 简易八子落柱。山墙搁檩,构件不规格。瓦屋面，杂料基层。 水泥砂浆面，四周杂料围钉。
板门扇、
玻璃窗 给水电照
附件2：
福州市拆迁房屋其他项目补偿计价标准
表二
序号 项目 单价
1 夯土围墙 80元/m3
2 砖砌围墙 120元/m3
3 普通砖石水井 700元/口
4 家用柴煤灶 150元/台
5 普通厨房洗菜池 90元/个
6 条石地面 30元/m2
7 水泥花砖地面 25元/m2
8 水磨石地面 35元/m2
9 瓷缸砖贴面 30元/m2
10 花岗石贴面 60元/m2
11 波化砖贴面 60元/m2
12 杉木及小拼木板地板 30元/m2
13 硬木架空地板 60元/m2
14 装饰木墙面、墙裙 40元/m2
15 天棚饰板吊顶 45元/m2
16 铝合金门窗 120元/m2
17 铁窗栅 圆钢30元/㎡钢管55元/㎡
18 铁门 钢管175元/扇豪华门486元/扇
附件3：
福州市被拆迁房屋成新率评定标准
房屋标准 成新率 主体结构划分标准
完好房 95% 结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用下沉或虽个别分项有轻微损坏，但一
般经过小修就能修复。
基本完好房 80% 结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能
下沉使用经过一般性的维修能修复的。
一般损坏房 65% 结构一般性破坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道
不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部分部件。
严重损坏房 50% 房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈
旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。
危险房 40% 承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全。
表三
附件4：
福州市产权调换房屋计价标准
表四类别 计 价 项 目 单价（元/平方米）
九层以上框架结构 多层或九层以下（包括九层）框架结构
住宅及办公类用房 住宅产权调换、相等原房建筑面积部分和易地安置应增加的建筑面积部分 900 700
工业仓储类用房 工业仓储类用房产权调换、相等原房建筑面积部分和易地安置应增加的建筑面积部分 700
营业性店面 营业性店面产权调换、相等原房建筑面积部分和易地安置应增加的建筑面积部分 1000 住 宅 及 办 公 类 用 房 地段 一 二 三 四 五 六
成本价 3500 3000 2500 2100 1800 1500
备注：因就近上靠标准房型增加的建筑面积按以上不同区位的成本价80%计价；因上调标准房型安置增加的建筑面积按以上不同区
位的成本价计价，7层及7层以上带电梯安置房的成本价在以上标准基础上上调10%。
附件5：
福州市产权调换房屋层次调节系数
表五
五层楼房 六层楼房 七 层楼房 八层楼房 底部有架空停车或一至二层营业商场 底部有三至四层营业商场
高层带电梯
五层楼房 六层楼房 七层楼房 三层楼房 四层楼房 五层楼房 六层楼房 七层楼房
八层楼房
九层楼房 九层以上
一层 -2 -3 -3 -3 -2 -2 -2 -1 -1 -1 -4 -6 -7 -8 -9
二层 0 0 0 0 0 0 0 +3 +2 +1 -2 -3 -5 -6 -7
三层 +2 +1 +1 +2 +2 +1 +1 -2 +3 +3 0 -1 -2 -3 -4
四层 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 -4 +1 +1 +1 0 -1 -1
五层 -3 +2 +3 +2 -3 +2 +3 -4 +2 +2 +2 +1 +1
六层 -3 -1 0 -4 -1 +3 +3 +3 +3 +2
七层 -3 -1 -4 +4 +4 +4 +4
八层 -3 +5 +6 +6
九层 +8 +8
九层以上 九层以上带电梯楼房在第九层层次调节系数基础上，其层次调节系数每层递增3%
根据《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》、《福州市城市房屋拆迁管理办法》及《关于贯彻实施<城市房屋拆迁管理条例>及<福建省城市房屋拆迁管理条例>的若干暂行规定》，结合本市实际情况，对榕房拆[2001]205号《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》及榕房拆[2005]198号《关于印发福州市城市房屋拆迁货币补偿价格指导意见的通知》进行了修订，现予以公布实施，供城市房屋拆迁安置补偿时参考指导。
附件：福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见
福州市房地产管理局
福州市物价局
二○○七年四月十八日
附件：
福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见
为了规范房屋拆迁补偿行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》、《福州市城市房屋拆迁管理办法》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》及《关于贯彻实施<城市房屋拆迁管理条例>及<福建省城市房屋拆迁管理条例>的若干暂行规定》，结合本市实际情况，制定本价格指导意见，供城市房屋拆迁安置补偿时参考指导。
一、房屋拆迁实行货币补偿的，其补偿安置办法按榕政综[2006]161号《福州市城市房屋拆迁货币补偿实行市场评估暂行办法》有关规定执行。
二、根据本市目前拆迁房屋的结构状况，将拆迁房屋结构划归为6类11等（见表一）。
被拆除房屋原房建筑安装工程价格主要用于本市规划区范围内被拆除房屋与表一所列的主要特征相类似的房屋。在评估中，非主要结构部分的差异不作为提高或降低等级的依据。如局部构件或装修等部位与表一所列特征不同，可以进行单项换算，若实际房屋的主要特征与表一所列的相对差异较大，补偿单价则另行计算。其它项目补偿按（表二）另行计价。如遇表二以外的项目其补偿金额可依照现行建安工程预算定额另行估算。
三、根据原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》，结合被拆迁房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准（见表三）。
四、房屋建筑面积计算规则，应依据《福州市房屋面积计算细则》的有关规定执行。
对我市常见的在旧式木构平屋中利用坡屋顶空间作为搁楼层的建筑形式，当搁楼层与原房同时设计建造，其楼底高度在2.2米以上，搁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积；层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积；层高小于1.6米部分不计算建筑面积。
五、产权调换房屋的计价标准（见表四），房屋拆迁层次调节系数（见表五）。
六、房屋拆迁实行异地安置的，应根据被拆迁房屋及产权调换房屋所在的土地区位等级，由房屋拆迁管理部门核定应增加的安置面积幅度后，按规定上靠或上调标准房型安置。异地安置每降低一个区位等级应增加的建筑面积原则上不超过被拆迁房屋合法建筑面积的15%。
七、对直管公房住宅的租折面积换算成建筑面积，可按以下规定办理：①对于直管公房住宅租折内只含自用使用面积的，对该租折的使用面积（A）换算成建筑面积（S）时，应将租折使用面积乘系数1.3即S=1.3A。②对于直管公房住宅租折内已摊入共用面积（B）的，对该租折使用面积换算为建筑面积（S）时，可按租折使用面积（含自用与共用面积，即A+B），加上自用使用面积A的8%计算，即S=A+B+A×8%；或按租折内自用的使用面积（不含公用面积，即A）乘系数1.3计算，即S=1.3A。以上两种计算方式由被拆迁人选择。
八、房屋拆迁区位等级划分按照榕政综[2006]235号《福州市人民政府关于印发福州市四城区土地使用权出让和划拨规费标准的通知》中有关福州市城市土地级别分布的规定执行。
九、本指导意见自公布之日起执行，2001年12月18日公布实施的榕房拆[2001]205号《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》及2005年6月10日公布实施的榕房拆[2005]198号《关于印发福州市城市房屋拆迁货币补偿价格指导意见的通知》同时废止。
附件：
1、福州市拆迁房屋建筑安装工程计价标准
2、福州市拆迁房屋其他项目补偿计价标准
3、福州市被拆迁房屋成新率评定标准
4、福州市产权调换房屋计价标准
5、福州市产权调换房屋层次调节系数
附件1：
福州市拆迁房屋建筑安装工程计价标准
表一
类别 等级 单价元/平方米 主要特征 备注
结构 楼地面、顶棚墙面装修 门窗 设备
钢筋砼结构 一 650 框架结构、满堂或桩基础,五层或五层以上,钢筋砼楼屋盖,多孔砖墙,砼板架空隔热层。
水泥砂浆楼、地面、内墙中级水泥砂浆粉刷,外墙混合砂浆喷塑。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全
二 490 框架结构、带形基础,钢筋砼楼、屋盖,框架间普通砖墙,砼板架空隔热层。 水泥砂浆楼、地面、内墙中级抹灰,外墙
水泥砂浆粉刷。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全
砖混结构 一 440 外墙厚24CM,钢筋砼地圈梁,毛条石基础,钢筋砼楼、屋盖,砼板架空隔热层,楼层二层或二层以上。
水泥砂浆楼、地面、内墙中级抹灰,外墙水泥砂浆粉刷。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全 设有结构柱的增
加4%
二 360 外墙厚18CM或18CM以下,毛条石基础,钢筋砼楼、屋盖,楼层三层或三层以下。 水泥砂浆楼、地面、内墙中级抹灰,外墙
水泥砂浆粉刷。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全
砖木结构 一 390 24CM墙承重,毛条石基础,普通人字形屋架,木瓦屋面,木基层,木楼盖。 杉木楼板,水泥砂浆地面,薄板吊
顶,内墙中级抹灰,外墙水泥砂浆粉刷。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全
二 290 山墙厚18CM或18CM以下,山墙搁檩,毛条石基础,木瓦屋面,木基层。 杉木楼板,水泥砂浆地面,薄板吊顶,内墙普通抹
灰,外墙水泥砂浆粉刷。 普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。 水卫电照齐全
类别 等级 单价元/平方米 主要特征 备注
结构 楼地面、顶棚墙面装修 门窗 设备
木结构 一 570 旧式（五或七落柱）排架扇,本瓦屋面,木基层,条石架井柱基,板壁,部分抹灰假墙。 木地板,厅堂三
合土地面（前后廊石板）,薄板吊顶,柴泥麻筋灰粉刷。 旧式板门扇、玻璃窗 给水电照
二 420 两层旧式排架扇,八子落柱,磉石柱基,本瓦屋面,木基层,板壁,部分抹灰假墙。 三合土地面,柴泥麻筋灰粉刷。
板门扇、
玻璃窗 给水电照
三 290 旧式单披排架扇（或八子落柱）,磉石柱基,本瓦屋面,木基层,板壁,部分夯土墙围护。 三合土地面,柴泥麻筋灰粉刷。
板门扇、玻璃窗 给水电照
土木结构 260 夯土墙承重,乱毛石基础,本瓦屋面,木基层,山墙搁檩。 水泥砂浆面,柴泥麻筋灰粉刷。
板门扇、
玻璃窗 给水电照
简易结构 190 简易八子落柱。山墙搁檩,构件不规格。瓦屋面，杂料基层。 水泥砂浆面，四周杂料围钉。
板门扇、
玻璃窗 给水电照
附件2：
福州市拆迁房屋其他项目补偿计价标准
表二
序号 项目 单价
1 夯土围墙 80元/m3
2 砖砌围墙 120元/m3
3 普通砖石水井 700元/口
4 家用柴煤灶 150元/台
5 普通厨房洗菜池 90元/个
6 条石地面 30元/m2
7 水泥花砖地面 25元/m2
8 水磨石地面 35元/m2
9 瓷缸砖贴面 30元/m2
10 花岗石贴面 60元/m2
11 波化砖贴面 60元/m2
12 杉木及小拼木板地板 30元/m2
13 硬木架空地板 60元/m2
14 装饰木墙面、墙裙 40元/m2
15 天棚饰板吊顶 45元/m2
16 铝合金门窗 120元/m2
17 铁窗栅 圆钢30元/㎡钢管55元/㎡
18 铁门 钢管175元/扇豪华门486元/扇
附件3：
福州市被拆迁房屋成新率评定标准
房屋标准 成新率 主体结构划分标准
完好房 95% 结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用下沉或虽个别分项有轻微损坏，但一
般经过小修就能修复。
基本完好房 80% 结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能
下沉使用经过一般性的维修能修复的。
一般损坏房 65% 结构一般性破坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道
不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部分部件。
严重损坏房 50% 房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈
旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。
危险房 40% 承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全。
表三
附件4：
福州市产权调换房屋计价标准
表四类别 计 价 项 目 单价（元/平方米）
九层以上框架结构 多层或九层以下（包括九层）框架结构
住宅及办公类用房 住宅产权调换、相等原房建筑面积部分和易地安置应增加的建筑面积部分 900 700
工业仓储类用房 工业仓储类用房产权调换、相等原房建筑面积部分和易地安置应增加的建筑面积部分 700
营业性店面 营业性店面产权调换、相等原房建筑面积部分和易地安置应增加的建筑面积部分 1000 住 宅 及 办 公 类 用 房 地段 一 二 三 四 五 六
成本价 3500 3000 2500 2100 1800 1500
备注：因就近上靠标准房型增加的建筑面积按以上不同区位的成本价80%计价；因上调标准房型安置增加的建筑面积按以上不同区
位的成本价计价，7层及7层以上带电梯安置房的成本价在以上标准基础上上调10%。
附件5：
福州市产权调换房屋层次调节系数
表五
五层楼房 六层楼房 七 层楼房 八层楼房 底部有架空停车或一至二层营业商场 底部有三至四层营业商场
高层带电梯
五层楼房 六层楼房 七层楼房 三层楼房 四层楼房 五层楼房 六层楼房 七层楼房
八层楼房
九层楼房 九层以上
一层 -2 -3 -3 -3 -2 -2 -2 -1 -1 -1 -4 -6 -7 -8 -9
二层 0 0 0 0 0 0 0 +3 +2 +1 -2 -3 -5 -6 -7
三层 +2 +1 +1 +2 +2 +1 +1 -2 +3 +3 0 -1 -2 -3 -4
四层 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 -4 +1 +1 +1 0 -1 -1
五层 -3 +2 +3 +2 -3 +2 +3 -4 +2 +2 +2 +1 +1
六层 -3 -1 0 -4 -1 +3 +3 +3 +3 +2
七层 -3 -1 -4 +4 +4 +4 +4
八层 -3 +5 +6 +6
九层 +8 +8
九层以上 九层以上带电梯楼房在第九层层次调节系数基础上，其层次调节系数每层递增3%
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